掲載日：2018年6月26日
賃貸ガレージハウスに関する検討１つ目は、「不動産経営」についてです。
相続税対策！
夢のガレージハウス！
言葉の響きは素敵ですが、
「そもそも賃貸ガレージハウスって、不動産経営として大丈夫なの？」
という不安もあるかと思いますので、様々な角度から検討してみたいと思います。
なお、今回の検討にあたっては、「PREMIUM GARAGE HOUSE（プレミアムガレージハウス）」の企画・運営を手掛けていらっしゃる「株式会社バリュープランニング」さんに取材協力をお願いしました。
【賃貸ガレージハウス実績ＮＯ１！】PREMIUM GARAGE HOUSE
→詳しいご紹介は、「素敵なSHOP紹介」をご覧下さい
http://www.mn-tax.jp/garage/archives/6910
ターゲット層は？？
賃貸ガレージハウスを不動産経営の視点から捉えた際、最も特徴的であるのは、そのターゲット層だと思います。
ガレージハウスを賃借する人…
皆様はどのような方をイメージされますか？
ポルシェやフェラーリに乗っている超お金持ちをイメージされた方も多いかと思いますが、私は意外にそうではないと思います。
私がイメージしたのは「趣味人」の方です。
（そもそも、超金持ちは自分のガレージを持っています！笑）
クルマやバイクが大好きで、高級車でなくても、自分の愛車を保管したりメンテナンスする場所を求めている方は非常に多いと思いますし、実際に私の周りにも結構います。
つまり、賃貸ガレージハウスのターゲット層は、
□ クルマ・バイクを趣味とする特殊な方
□ 特殊であるということのメリットは、明確であるということ
□ 潜在顧客は「金持ち」ではなく「趣味人」であるため、多く存在する
というのが、私なりの考えです。
しかし、いくら「ターゲット層が明確」で「多く存在する」からといって、その集客を自分自身で行うとなると、困難を極めるでしょう。
特殊なターゲット層だからこそ、ノウハウと実績のある管理会社等にその賃貸経営を委託することが重要となってきます。
たとえば、今回取材協力に応じていただいたバリュープランニングさんには、クルマやバイクを趣味とする方達に的確に情報発信することができる仕組みや、独自の事前登録システムなど、確立された集客システムがあります。
これらの集客システムは、一般的な不動産賃貸業の集客とは全く異なる内容となっていますので、やはり賃貸ガレージハウスの集客は、専門家に任せるのが得策です。
投資利回りは？？
不動産投資で皆様が最も重視される項目としては、やはり「利回り」ではないでしょうか？
賃貸ガレージハウスの具体的な建築コストや家賃収入については、個別にお問い合わせ頂ければと思いますが、プレミアムガレージハウスの東京都内実例で15％～17％（注）と、土地の形状や地域によってバラつきはありますが、非常に高い利回りを実現しています。
注：「年間収入 ÷ 建築コスト（土地を除く）」で計算しています。
その大きな理由は、「家賃設定」にあります。
賃貸ガレージハウスは、通常のアパート経営と比較して、かなり高い家賃相場を維持することができるのです。
不動産投資は、利回りだけが全てではありませんが、この高い家賃設定というのも、賃貸ガレージハウスの魅力の一つであると言えます。
将来的に大丈夫？
不動産投資は、株式投資などと違って非常に長期的な投資となります。
「今が良くても、将来的にどうなの？」
ということも、当然考えておかなくてはなりません。
私たちは、お客様が不動産投資を行う際には、必ず向こう20年～30年程度の損益シミュレーションと〝税負担も加味した〟資金収支シミュレーションを行うようにしていますので、ある程度は事前に予測を立てることは可能です。
しかし、時代の流れとともに「入居率」や「家賃相場」が維持できるのか否かというリスクについては、シミュレーションができないため、検討しておく必要があるのです。
自動車業界の不況…
若者のクルマ離れ…
自動車不保有時代の到来…
などなど、不安要素は確かにあります。
しかし、あくまでも私の主観ですが、世間でクルマが売れようが売れまいが、クルマやバイクが好きな「趣味人」には、あまり影響が無いのでは？と考えます。
もちろん、不動産投資には様々なリスクが潜んでおりますので、慎重に判断することは重要なことですが、賃貸ガレージハウスは、将来を見据えた安定の不動産投資と見ることができるのではないでしょうか。
必ず専門家のアドバイスを！
ここでは、賃貸ガレージハウスについて「不動産経営」の観点から検討してきましたが、賃貸ガレージハウスの建築を行うべきか否かについては、立地条件や地形など様々な要素から慎重な検討を行う必要があります。
また、相続税対策も兼ねているようなケースでは、建築前後で相続税評価額がどのように変化するのか、他の相続税対策とどのように組み合わせていくのか等についても検討を行うことが重要です。
実績のある賃貸ガレージハウス事業者と、信頼のおける税理士！
必ず両方の意見・アドバイスのもと、賃貸ガレージハウス事業を行うようにして下さい。
賃貸ガレージハウスについて、ご興味がある方は気軽にお問い合わせ下さい。
